Biraz Ekonomi _ Bu Yazı, Eğer Borsa ile ilk Tanışacaklar Olanlar veya İleride Borsada Hisse Senetti Alacaklar İçin
Merhaba
Bugün biraz borsadan bahsedeceğim
Ben borsada hiç hisse almadım ve satmadım
Ama ilgileniyorum çünkü her şeyi bilme hastalığım gibi bunu da bilmek benim bir öğrenme hastalığımın neticesi
Doktoralı bir mali müşavirin bir hisse alınacaksa nelere bakılacak diye
Upuzun bir şirketi örnek alarak yapmış
Borsa da hisse alırken
Bu Üstattın yaptığı araştırma ve analizin %20 ini yapabilse
Tahmin ediyorum para kayıplarını minimize ederler veya karlılıklarını maksimize etmiş olurlar.
Eğer Borsa ile ilk Tanışacaklar veya İleride Borsada hisse senetti alacaklar
Bu yazıyı tek tek okuyacak
Yarın ölüm kalım sınavı varmışçasına okuyacak
Ayrıca bu sorular sınavda sorulacak gibi, “EZBERLENMEYECEKSÌN" bunu "ÖĞRENECEKSÌN”
Niye böyle bir şeyi paylaşma gereği duydum
Bunu yazımı okuyorsanız demek ki, beni ciddiye aldığınızı gösterir
O zaman;
Benim sizin zaman bulma imkânız olmayabileceğinizi düşünerek
Hap gibi bilgi size sunmak istedim
Örnek Hissemiz ISGYO (İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.)
(Bir şey anlatılırken örnekli veriler ile anlatılması daha akılda kalınacağından dolayı örnek verilmiştir, Bunun yerine Koç Holding, Garanti, Akbank, Sabancı Holding vs. da diyebilirsin hepsi aynı yöntem ile Analiz edilmesi lazım)
Bu çalışmada paylaştığım tüm bilgiler ve analizler
ISGYO'nun finansal tablolarından ve faaliyet raporlarından derlenmiş olup
ASLA herhangi bir yatırım tavsiyesi İÇERMEMEKTEDİR.
Bu çalışma eğitim amaçlı yapılmış olduğunu aklınızdan çıkarmayınız…!
Güzel Bir Gün Geçirmeniz Dileği İle
Tarık Başçıl _ 17.06.2021
Neden GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) ;
Çünkü, Biz Türkler tapu sahibi olmayı severiz.
Kendi evinde oturmak, hatta fazladan gayrimenkul sahibi olup, sermaye iradı elde etmek hep cazip gelmiştir bize.
Ama bu sevdamız borsada pek karşılık görmedi.
Bir şirketin yatırımcılara cazip gelmesi için ;
- Kur riski olmamalı
- Finansal sağlığı yerinde olmalı
- Borsada, ederinin altına satılmalıdır.
Buna göre, ISGYO'u şu 3 özellik açısından ayrı ayrı değerlendirelim ;
a. Net Döviz Pozisyonu (kur riski)
b. Rasyo Analizi (finansal sağlık)
c. Piyasa Çarpanları (ucuzluk-pahalılık)
Net Döviz Pozisyonu
ISGYO'un 31 Mart 2021 tarihi itibariyle yaklaşık 38,4 milyon TL net döviz rezervi vardır.
Her ne kadar şirketin döviz fazlası olsa da, bu miktar rezerv, ISGYO'nun sermaye büyüklüğünü düşündüğümüzde oldukça düşük kalmaktadır.
Rasyo Analizi, tıpkı insanlardaki tam kan sayımına benzer, şirketin mali açıdan ne kadar sağlıklı olduğunu gösterir.
Çalışmada kullanacağım rasyolar şunlardır ;
1. Likidite Oranları
2. Faaliyet Oranları
3. Kaldıraç Oranları
4. Kârlılık Oranları
Likidite Oranları ;
Bir şirketin borç ödeme gücünü ve işletme sermayesinin yeterliliğini ölçer.
İki tip likidite oranı vardır ;
- Cari Oran
- Asit Test Oranı (Likit Oran)
Cari Oran ;
İdeal değer 1,5’dir.
1 altında; şirket, borcunu ödemek için stokların satışına bağımlı demektir.
2 üstünde; elindeki nakit varlıkları verimli kullanmıyor demektir.
GYO’lara: 2.51
ISGYO: 0.28
ISGYO'nun dönen varlıklarının yarısı satılmayı bekleyen gayrimenkul stoklarından oluşmaktadır.
Zaten nakit sorunu yaşayan şirket, borçlarını ödeyebilmek için bu stokların satışına aşırı bağımlıdır.
Satılsa bile, dış finansman ihtiyacı vardır!
Faaliyet Etkinlik Oranları ;
Faaliyet oranları, firma operasyonlarının ne ölçüde verimli olduğunu ölçer.
Asit-Test Oran’ında da bahsettiğim üzere
ISGYO borçlarını ödemek için stoklarının satışına bağımlıdır.
Aksi halde, daha fazla dış finansman kullanmak zorunda kalır!
Daha fazla dış finansman kullanmak zorunda olmak demek
Şirketin daha fazla finansman gideri ödemesi demektir.
Daha fazla finansman gideri ödemek, net kârı azaltır
Hatta net zarar oluşmasına neden olur.
Net zarar, Öz kaynakları, yani ortakların haklarını azaltır.
Dolayısıyla
ISGYO’ya faaliyet oranı olarak yalnızca Stok Devir Hızı'nı inceleyeceğim.
Stok Devir Hızı, bir şirketin, bir muhasebe dönemi içinde stoklarını kaç defa döndürebildiğini gösterir.
Sektör ortalaması önemlidir ve ne kadar yüksekse o kadar iyidir.
GYO’lara: 43.90
ISGYO: 1.21
ISGYO, stoklarını eritmekte, yani satılmayı bekleyen gayrimenkullerini satmakta hayli zorlanmaktadır.
Zaten bu durum, hayli büyük Öz kaynaklara sahip olan ISGYO'nun
Düşük hasılat elde etmesi olarak, gelir tablosuna yansımaktadır.
Mevcut durumda, ISGYO'nun satılmayı bekleyen çokça gayrimenkul stoku vardır.
Şu için şirket, stoklarını eritmekte zorluk yaşamakta olup, gelirinin önemli bir kısmını kiraya verdiği gayrimenkullerden elde etmektedir.
Ancak borçların ödenebilmesi için yeterli değildir.
ISGYO'nun stoklarında satılmayı bekleyen gayrimenkuller genellikle ekonomik durumu daha elverişli kişilere yöneliktir.
Böyle bir durumda, piyasa şartlarının düzelmesi ya da mortgage faizlerinin düşmesi gibi gelişmeler, ilk olarak ISGYO'ya yarayacaktır.
Öte yandan, kira geliri elde ettiği portföyünün önemli bir kısmı kurumsallara yöneliktir.
Pandemi nedeniyle, kurumsal kiracılarına kira desteği veren ISGYO, pandemi şartlarının ortadan kalkması ile birlikte, kira hasılatını arttırmak suretiyle oldukça fayda sağlayacaktır.
Kaldıraç Oranı ;
Kaldıraç oranı, şirket varlıklarının ne oranda borçla ile finanse edildiğini gösterir.
Böylece şirketin borçlardan kaynaklanan riski ortaya konur.
İdeal: %0 - %20
Normal: %21 - %50
Riskli: %51 - %70
Çok Riskli: %71 - %100
Teknik İflas: %100 ve üzeri.
GYO’lara: 34.36%
ISGYO: 21.46%
ISGYO, sektörüne göre düşük kaldıraç oranına sahiptir.
Buna göre şirket, varlıklarının yalnızca 1/5'ini borç ile finanse etmektedir.
Düşük kaldıraç oranı, (nakit sorunu yaşasa dahi) şirketin mali yapısının SAĞLIKLI kalmasını sağlamaktadır
Kârlılık Oranları ;
Kârlılık Oranları, şirketin kârlılık performansını ortaya koyar.
Özellikle fazla kaldıraç (borç) kullanan şirketler için çok önemlidir.
Temelde üç tür kârlılık vardır ve üçü de önemlidir ;
- FAVÖK Marjı
- Net Kar Marjı
- Öz sermaye Kârlılığı
FAVÖK Marjı ;
Şirketin ana faaliyetlerinin ne oranda kârlı gerçekleştiğini ölçen önemli bir kârlılık oranıdır.
Faiz, vergi ve amortisman giderlerini içermez.
Türkiye'de faiz oranlarının yüksektir.
Dolayısıyla, yurtdışına göre önemi daha az olan bir kârlılık oranıdır.
GYO’lara: 30.09%
ISGYO:51.08%
ISGYO, sektöründeki rakiplerine oranla 1,6 kat daha yüksek FAVÖK marjına sahiptir.
Bunun anlamı, satış ve faaliyet maliyetlerini oldukça verimli bir şekilde yönettiğidir.
Daha net bir ifade ile şirket, yaptığı işi kârlı yapmaktadır.
Net Kar Marjı ;
Şirketin bir muhasebe dönemi içinde gerçekleştirmiş olduğu satışların ne oranda kârlı olduğunu gösteren kârlılık oranıdır.
Sektörlere ve şirketin satış politikasına göre değişiklik gösterse de
Özetle, ISGYO için finansal olarak "tam sağlıklıdır" DİYEMEYİZ!
Şirketin, kısa vadeli borçlarını ödemek için dış finansmana ihtiyacı vardır.
Dış finansmanların maliyeti, faizdir.
Faiz, finansman gideri üretir.
ISGYO'nun finansman giderleri, hasılatına göre yüksektir.
Bugüne kadar, ISGYO'nun borsadaki hisse fiyatının ucuz kalmış olmasının nedeninin, bu nakit sorunu olduğunu düşünüyorum.
Ancak söz konusu nakit sorunu, şirketin büyüklüğü ve mali kaldıraç yapısı göz önüne alındığında, kesinlikle korkulacak boyutta değildir.
Bugüne kadar, ISGYO'nun borsadaki hisse fiyatının ucuz kalmış olmasının nedeninin
Bu nakit sorunu olduğunu düşünüyorum.
Ancak söz konusu nakit sorunu, şirketin büyüklüğü ve mali kaldıraç yapısı göz önüne alındığında, kesinlikle korkulacak boyutta değildir.
ISGYO'nun, finansal açıdan sağlık durumuna bir bütün halinde bakacak olursak;
- Likidite sorunu vardır.
- Satış sorunu yaşamaktadır.
- Mali yapısı kuvvetlidir.
- Makul oranda kârlıdır.
Piyasa Çarpanları ;
Bir şirketin mali açıdan sağlıklı olması, o firmaya yatırım yapılabileceği anlamına gelmez.
Bugün biraz borsadan bahsedeceğim
Ben borsada hiç hisse almadım ve satmadım
Ama ilgileniyorum çünkü her şeyi bilme hastalığım gibi bunu da bilmek benim bir öğrenme hastalığımın neticesi
Bunu okumadan önce Lütfen 10 sn. Aşağıdaki Vidoeyu izleyiniz
Para kazanacağım gireceksiniz ama
videodaki elinizdekileri alırlar farkına bile varamazsınız
Upuzun bir şirketi örnek alarak yapmış
Borsa da hisse alırken
Bu Üstattın yaptığı araştırma ve analizin %20 ini yapabilse
Tahmin ediyorum para kayıplarını minimize ederler veya karlılıklarını maksimize etmiş olurlar.
Eğer Borsa ile ilk Tanışacaklar veya İleride Borsada hisse senetti alacaklar
Bu yazıyı tek tek okuyacak
Yarın ölüm kalım sınavı varmışçasına okuyacak
Ayrıca bu sorular sınavda sorulacak gibi, “EZBERLENMEYECEKSÌN" bunu "ÖĞRENECEKSÌN”
Niye böyle bir şeyi paylaşma gereği duydum
Bunu yazımı okuyorsanız demek ki, beni ciddiye aldığınızı gösterir
O zaman;
Benim sizin zaman bulma imkânız olmayabileceğinizi düşünerek
Hap gibi bilgi size sunmak istedim
Örnek Hissemiz ISGYO (İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.)
(Bir şey anlatılırken örnekli veriler ile anlatılması daha akılda kalınacağından dolayı örnek verilmiştir, Bunun yerine Koç Holding, Garanti, Akbank, Sabancı Holding vs. da diyebilirsin hepsi aynı yöntem ile Analiz edilmesi lazım)
Bu çalışmada paylaştığım tüm bilgiler ve analizler
ISGYO'nun finansal tablolarından ve faaliyet raporlarından derlenmiş olup
ASLA herhangi bir yatırım tavsiyesi İÇERMEMEKTEDİR.
Bu çalışma eğitim amaçlı yapılmış olduğunu aklınızdan çıkarmayınız…!
Güzel Bir Gün Geçirmeniz Dileği İle
Tarık Başçıl _ 17.06.2021
Çünkü, Biz Türkler tapu sahibi olmayı severiz.
Kendi evinde oturmak, hatta fazladan gayrimenkul sahibi olup, sermaye iradı elde etmek hep cazip gelmiştir bize.
Ama bu sevdamız borsada pek karşılık görmedi.
GYO’lara ederinden ucuz kaldı.
Şimdi bunlardan birini birlikte inceleyelim, ISGYO
İnsanların yüksek sermaye iradı (kira) getirisi olan
Kaliteli gayrimenkullere sahip halka açık GYO şirketlerine yatırım yapmak yerine
Ne idüğü belirsiz müteahhitlerin yaptığı mahalle arası gayrimenkullere yatırım yapması (oturulacak ev hariç) hep mantıksız gelmiştir bana
BİST'te oldukça yüksek kalitede gayrimenkullere sahip olup;
Fiyatı, ederinin çok altında birçok gayrimenkul yatırım ortaklığı (kısaca: GYO) var.
Bu konuda şanslı olduğumuzu düşünüyorum.
Bu GYO'lardan en bilinenlerden biri
İnsanların yüksek sermaye iradı (kira) getirisi olan
Kaliteli gayrimenkullere sahip halka açık GYO şirketlerine yatırım yapmak yerine
Ne idüğü belirsiz müteahhitlerin yaptığı mahalle arası gayrimenkullere yatırım yapması (oturulacak ev hariç) hep mantıksız gelmiştir bana
BİST'te oldukça yüksek kalitede gayrimenkullere sahip olup;
Fiyatı, ederinin çok altında birçok gayrimenkul yatırım ortaklığı (kısaca: GYO) var.
Bu konuda şanslı olduğumuzu düşünüyorum.
Bu GYO'lardan en bilinenlerden biri
Hiç şüphesiz İş Bankası'nın gözbebeği, ISGYO'dur.
Bu bilgiselde, ISGYO'nun detaylı temel analizini birlikte yapalım.
Ancak analizimize başlamadan önce gayrimenkul yatırım ortaklığının (kısaca: GYO) ne olduğunu ve amacını kısaca tanımlayalım
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)
GYO’lara; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapan şirketlerdir.
Amacı, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım-satım kazancı elde etmektir.
Vergi avantajları vardır.
Şirket Profili ;
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (ISGYO);
6 Ağustos 1999 tarihinde, İş Gayrimenkul Yatırım ve Proje Değerlendirme A.Ş.’nin
Merkez Gayrimenkul Yatırım ve Proje Değerlendirme A.Ş.’yi devralarak gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesiyle kurulmuştur.
ISGYO, güçlü portföyü ve mali yapısıyla sektörünün önde gelen şirketlerinden biri olup, çeşitlendirilmiş ve dengeli portföy yapısıyla yatırımcılarına en uygun risk-getiri dengesini sağlama hedefine odaklıdır.
Nitelikli portföyünden sağladığı sürdürülebilir kira gelirleri, güçlü Öz kaynakları ve fonlama imkânlarıyla yeni yatırımlarını kesintisiz hayata geçiren ISGYO
Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemelerine uygun olarak faaliyetlerini sürdürmektedir.
Portföy Dağolımı ;
ISGYO'nun sahip olduğu gayrimenkullerin portföy dağılımı şu şekildedir;
- Ofisler (55%)
- Perakende ve AVM (26%)
- Stoklar (8%)
- Projeler (6%)
- Arsalar (5%)
ISGYO'nun bu portföy dağılımı son derece kaliteli gayrimenkullerden oluşuyor.
Bunlardan bazıları;
- İş Bankası Kuleleri
- İstanbul Kanyon AVM
- İzmir Ege Parla AVM
- Marmara Park AVM
- İstanbul Finans Merkezi'ndeki arsalar
- ve onlarca başka gayrimenkul.
ISGYO'nun sahip olduğu gayrimenkullerin tamamının listesini ve bu gayrimenkullerin değerleme uzmanları tarafından değerlenmiş bedellerini detaylıca görmek için şirketin web sitesini (https://isgyo.com.tr) incelemenizi tavsiye ederim
Normalde bir kişinin, böylesine kaliteli gayrimenkullere yatırım yapması elbette mümkün değildir.
Ancak ISGYO hisseleri ile bu gayrimenkullerin tamamına, satın aldığınız hisse miktarınca yatırım yapmış olursunuz.
Böylece, gayrimenkul yatırımınızı çeşitlenmiş de olur.
Bir söz vardır, "Para; satarken değil, satın alırken kazanılır" diye.
Peki, böylesine kaliteli gayrimenkullere sahip olan ISGYO'nun mali durumu nedir?
Bu mali durumuna oranla bakıldığında, borsadaki fiyatı pahalı mıdır, ucuz mudur?
Şimdi bu sorularımızın cevaplarını arayalım ;
Bu bilgiselde, ISGYO'nun detaylı temel analizini birlikte yapalım.
Ancak analizimize başlamadan önce gayrimenkul yatırım ortaklığının (kısaca: GYO) ne olduğunu ve amacını kısaca tanımlayalım
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)
GYO’lara; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapan şirketlerdir.
Amacı, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım-satım kazancı elde etmektir.
Vergi avantajları vardır.
Şirket Profili ;
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (ISGYO);
6 Ağustos 1999 tarihinde, İş Gayrimenkul Yatırım ve Proje Değerlendirme A.Ş.’nin
Merkez Gayrimenkul Yatırım ve Proje Değerlendirme A.Ş.’yi devralarak gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesiyle kurulmuştur.
ISGYO, güçlü portföyü ve mali yapısıyla sektörünün önde gelen şirketlerinden biri olup, çeşitlendirilmiş ve dengeli portföy yapısıyla yatırımcılarına en uygun risk-getiri dengesini sağlama hedefine odaklıdır.
Nitelikli portföyünden sağladığı sürdürülebilir kira gelirleri, güçlü Öz kaynakları ve fonlama imkânlarıyla yeni yatırımlarını kesintisiz hayata geçiren ISGYO
Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemelerine uygun olarak faaliyetlerini sürdürmektedir.
Portföy Dağolımı ;
ISGYO'nun sahip olduğu gayrimenkullerin portföy dağılımı şu şekildedir;
- Ofisler (55%)
- Perakende ve AVM (26%)
- Stoklar (8%)
- Projeler (6%)
- Arsalar (5%)
ISGYO'nun bu portföy dağılımı son derece kaliteli gayrimenkullerden oluşuyor.
Bunlardan bazıları;
- İş Bankası Kuleleri
- İstanbul Kanyon AVM
- İzmir Ege Parla AVM
- Marmara Park AVM
- İstanbul Finans Merkezi'ndeki arsalar
- ve onlarca başka gayrimenkul.
ISGYO'nun sahip olduğu gayrimenkullerin tamamının listesini ve bu gayrimenkullerin değerleme uzmanları tarafından değerlenmiş bedellerini detaylıca görmek için şirketin web sitesini (https://isgyo.com.tr) incelemenizi tavsiye ederim
Normalde bir kişinin, böylesine kaliteli gayrimenkullere yatırım yapması elbette mümkün değildir.
Ancak ISGYO hisseleri ile bu gayrimenkullerin tamamına, satın aldığınız hisse miktarınca yatırım yapmış olursunuz.
Böylece, gayrimenkul yatırımınızı çeşitlenmiş de olur.
Bir söz vardır, "Para; satarken değil, satın alırken kazanılır" diye.
Peki, böylesine kaliteli gayrimenkullere sahip olan ISGYO'nun mali durumu nedir?
Bu mali durumuna oranla bakıldığında, borsadaki fiyatı pahalı mıdır, ucuz mudur?
Şimdi bu sorularımızın cevaplarını arayalım ;
Bir şirketin yatırımcılara cazip gelmesi için ;
- Kur riski olmamalı
- Finansal sağlığı yerinde olmalı
- Borsada, ederinin altına satılmalıdır.
Buna göre, ISGYO'u şu 3 özellik açısından ayrı ayrı değerlendirelim ;
a. Net Döviz Pozisyonu (kur riski)
b. Rasyo Analizi (finansal sağlık)
c. Piyasa Çarpanları (ucuzluk-pahalılık)
Net Döviz Pozisyonu
ISGYO'un 31 Mart 2021 tarihi itibariyle yaklaşık 38,4 milyon TL net döviz rezervi vardır.
Her ne kadar şirketin döviz fazlası olsa da, bu miktar rezerv, ISGYO'nun sermaye büyüklüğünü düşündüğümüzde oldukça düşük kalmaktadır.
Şöyle ki; ISGYO'nun net döviz miktarı, Öz sermayesinin yalnızca 0,1%'ini (binde bir) oluşturmaktadır.
Eğer şirket dövizlerini, pay sahiplerine dağıtacak olsaydı
Her 1 lot hisse için 0.04 TL dağıtması gerekirdi.
Bu tutar, hisse fiyatının (2.02 TL), 1.98%'i yapmaktadır.
ISGYO'ya benzer GYO'lara baktığımızda, lot başına düşen net döviz miktarı ve bu miktarın hisse fiyatına oranı şöyledir;
- EKGYO: lot başına 0.02 TL döviz fazlası (0.09%)
- OZKGY: lot başına 1.59 TL döviz fazlası (37%)
- ALGYO: lot başına 13.36 TL döviz fazlası (59%)
Türkiye'de döviz riskinin yüksekliği, şirketleri döviz rezervi bulundurmaya itmektedir.
ISGYO'nun döviz fazlası olsa da, şirketin kendi büyüklüğü açısından bakıldığında döviz rezervinin düşük kaldığı söylenebilir.
Avantajlı ya da dezavantajlı bir durum yoktur.
Rasyo Analizi (Sağlık Analizi) ;
ISGYO'ya benzer GYO'lara baktığımızda, lot başına düşen net döviz miktarı ve bu miktarın hisse fiyatına oranı şöyledir;
- EKGYO: lot başına 0.02 TL döviz fazlası (0.09%)
- OZKGY: lot başına 1.59 TL döviz fazlası (37%)
- ALGYO: lot başına 13.36 TL döviz fazlası (59%)
Türkiye'de döviz riskinin yüksekliği, şirketleri döviz rezervi bulundurmaya itmektedir.
ISGYO'nun döviz fazlası olsa da, şirketin kendi büyüklüğü açısından bakıldığında döviz rezervinin düşük kaldığı söylenebilir.
Avantajlı ya da dezavantajlı bir durum yoktur.
Rasyo Analizi (Sağlık Analizi) ;
İş Bankası'nın bir iştiraki olan ISGYO'nun, yatırımcılar için en avantajlı tarafının, prestijli gayrimenkullere sahip olması ve kurumsal yönetim ilkelerine uygun bir şekilde yönetilmesi olabilir.
Ancak bir şirketin bu özelliklere sahip olması
O şirketin finansal durumunun sağlıklı olduğunu söylemek için yeterli değildir.
Buna göre bir şirketin, "finansal" açıdan sağlıklı olduğunu söyleyebilmek için
Buna göre bir şirketin, "finansal" açıdan sağlıklı olduğunu söyleyebilmek için
O şirkete "Rasyo analizi" uygulamak gerekir.
Rasyo Analizi, tıpkı insanlardaki tam kan sayımına benzer, şirketin mali açıdan ne kadar sağlıklı olduğunu gösterir.
Çalışmada kullanacağım rasyolar şunlardır ;
1. Likidite Oranları
2. Faaliyet Oranları
3. Kaldıraç Oranları
4. Kârlılık Oranları
Likidite Oranları ;
Bir şirketin borç ödeme gücünü ve işletme sermayesinin yeterliliğini ölçer.
İki tip likidite oranı vardır ;
- Cari Oran
- Asit Test Oranı (Likit Oran)
Cari Oran ;
Dönen varlıkların, kısa vadeli borçları ödeme gücünü gösterir.
Üretim şirketleri için önemlidir.
İdeal değer 2'dir.
1.5 altında; şirket, kısa vadeli borcunu ödemede zorluk yaşayacak demektir.
3.0 üstünde; dönen varlıklarını verimli kullanmıyor denebilir.
GYO'lar: 3.45
ISGYO: 0.51
ISGYO, sektör ortalamasına göre oldukça kötü bir performans göstererek, dönen varlıkları ile kısa vadeli borçlarını ancak yarım kere ödeyebilir durumdadır.
Buna göre; şirket, LİKİTİDE (NAKİT) SORUNU yaşamaktadır.
ISGYO, söz konusu likidite sorunu, borçlanarak çözme eğilimindedir.
Ancak borcun maliyeti vardır, FAİZ.
Zaten ilk çeyrek verilerine göre 72 milyon hasılat yapıp
62 milyon finansman gideri ödemesi sebebiyle, bu durum gelir tablosunda çok net görülmektedir.
Şahsen, ISGYO'nun borsadaki hisse fiyatının, diğer GYO'lara oranla oldukça düşük kalmasının nedeninin, yaşamış olduğu "likidite sorunu" olduğunu düşünüyorum.
Ancak, bu sorun, ISGYO'nun boyunu aşacak düzeyde bir borç sarmalı da DEĞİLDİR!
Asit Test Oranı ;
Stokları satmadan borç ödeme gücünü ölçer.
Stoklara olan bağımlılığı gösterir.
Üretim şirketleri için önemlidir.
İdeal değer 2'dir.
1.5 altında; şirket, kısa vadeli borcunu ödemede zorluk yaşayacak demektir.
3.0 üstünde; dönen varlıklarını verimli kullanmıyor denebilir.
GYO'lar: 3.45
ISGYO: 0.51
ISGYO, sektör ortalamasına göre oldukça kötü bir performans göstererek, dönen varlıkları ile kısa vadeli borçlarını ancak yarım kere ödeyebilir durumdadır.
Buna göre; şirket, LİKİTİDE (NAKİT) SORUNU yaşamaktadır.
ISGYO, söz konusu likidite sorunu, borçlanarak çözme eğilimindedir.
Ancak borcun maliyeti vardır, FAİZ.
Zaten ilk çeyrek verilerine göre 72 milyon hasılat yapıp
62 milyon finansman gideri ödemesi sebebiyle, bu durum gelir tablosunda çok net görülmektedir.
Şahsen, ISGYO'nun borsadaki hisse fiyatının, diğer GYO'lara oranla oldukça düşük kalmasının nedeninin, yaşamış olduğu "likidite sorunu" olduğunu düşünüyorum.
Ancak, bu sorun, ISGYO'nun boyunu aşacak düzeyde bir borç sarmalı da DEĞİLDİR!
Asit Test Oranı ;
Stokları satmadan borç ödeme gücünü ölçer.
Stoklara olan bağımlılığı gösterir.
İdeal değer 1,5’dir.
1 altında; şirket, borcunu ödemek için stokların satışına bağımlı demektir.
2 üstünde; elindeki nakit varlıkları verimli kullanmıyor demektir.
GYO’lara: 2.51
ISGYO: 0.28
ISGYO'nun dönen varlıklarının yarısı satılmayı bekleyen gayrimenkul stoklarından oluşmaktadır.
Zaten nakit sorunu yaşayan şirket, borçlarını ödeyebilmek için bu stokların satışına aşırı bağımlıdır.
Satılsa bile, dış finansman ihtiyacı vardır!
Faaliyet Etkinlik Oranları ;
Faaliyet oranları, firma operasyonlarının ne ölçüde verimli olduğunu ölçer.
Asit-Test Oran’ında da bahsettiğim üzere
ISGYO borçlarını ödemek için stoklarının satışına bağımlıdır.
Aksi halde, daha fazla dış finansman kullanmak zorunda kalır!
Daha fazla dış finansman kullanmak zorunda olmak demek
Şirketin daha fazla finansman gideri ödemesi demektir.
Daha fazla finansman gideri ödemek, net kârı azaltır
Hatta net zarar oluşmasına neden olur.
Net zarar, Öz kaynakları, yani ortakların haklarını azaltır.
Dolayısıyla
ISGYO’ya faaliyet oranı olarak yalnızca Stok Devir Hızı'nı inceleyeceğim.
Stok Devir Hızı, bir şirketin, bir muhasebe dönemi içinde stoklarını kaç defa döndürebildiğini gösterir.
Sektör ortalaması önemlidir ve ne kadar yüksekse o kadar iyidir.
GYO’lara: 43.90
ISGYO: 1.21
ISGYO, stoklarını eritmekte, yani satılmayı bekleyen gayrimenkullerini satmakta hayli zorlanmaktadır.
Zaten bu durum, hayli büyük Öz kaynaklara sahip olan ISGYO'nun
Düşük hasılat elde etmesi olarak, gelir tablosuna yansımaktadır.
Mevcut durumda, ISGYO'nun satılmayı bekleyen çokça gayrimenkul stoku vardır.
Şu için şirket, stoklarını eritmekte zorluk yaşamakta olup, gelirinin önemli bir kısmını kiraya verdiği gayrimenkullerden elde etmektedir.
Ancak borçların ödenebilmesi için yeterli değildir.
ISGYO'nun stoklarında satılmayı bekleyen gayrimenkuller genellikle ekonomik durumu daha elverişli kişilere yöneliktir.
Böyle bir durumda, piyasa şartlarının düzelmesi ya da mortgage faizlerinin düşmesi gibi gelişmeler, ilk olarak ISGYO'ya yarayacaktır.
Öte yandan, kira geliri elde ettiği portföyünün önemli bir kısmı kurumsallara yöneliktir.
Pandemi nedeniyle, kurumsal kiracılarına kira desteği veren ISGYO, pandemi şartlarının ortadan kalkması ile birlikte, kira hasılatını arttırmak suretiyle oldukça fayda sağlayacaktır.
Kaldıraç Oranı ;
Kaldıraç oranı, şirket varlıklarının ne oranda borçla ile finanse edildiğini gösterir.
Böylece şirketin borçlardan kaynaklanan riski ortaya konur.
İdeal: %0 - %20
Normal: %21 - %50
Riskli: %51 - %70
Çok Riskli: %71 - %100
Teknik İflas: %100 ve üzeri.
GYO’lara: 34.36%
ISGYO: 21.46%
ISGYO, sektörüne göre düşük kaldıraç oranına sahiptir.
Buna göre şirket, varlıklarının yalnızca 1/5'ini borç ile finanse etmektedir.
Düşük kaldıraç oranı, (nakit sorunu yaşasa dahi) şirketin mali yapısının SAĞLIKLI kalmasını sağlamaktadır
Kârlılık Oranları ;
Kârlılık Oranları, şirketin kârlılık performansını ortaya koyar.
Özellikle fazla kaldıraç (borç) kullanan şirketler için çok önemlidir.
Temelde üç tür kârlılık vardır ve üçü de önemlidir ;
- FAVÖK Marjı
- Net Kar Marjı
- Öz sermaye Kârlılığı
FAVÖK Marjı ;
Şirketin ana faaliyetlerinin ne oranda kârlı gerçekleştiğini ölçen önemli bir kârlılık oranıdır.
Faiz, vergi ve amortisman giderlerini içermez.
Türkiye'de faiz oranlarının yüksektir.
Dolayısıyla, yurtdışına göre önemi daha az olan bir kârlılık oranıdır.
GYO’lara: 30.09%
ISGYO:51.08%
ISGYO, sektöründeki rakiplerine oranla 1,6 kat daha yüksek FAVÖK marjına sahiptir.
Bunun anlamı, satış ve faaliyet maliyetlerini oldukça verimli bir şekilde yönettiğidir.
Daha net bir ifade ile şirket, yaptığı işi kârlı yapmaktadır.
Net Kar Marjı ;
Şirketin bir muhasebe dönemi içinde gerçekleştirmiş olduğu satışların ne oranda kârlı olduğunu gösteren kârlılık oranıdır.
Sektörlere ve şirketin satış politikasına göre değişiklik gösterse de
Her halükarda 10% üzerinde olması olumlu olarak kabul edilir.
Holdingler: - 41.04% (negatif)
ISGYO: 5.00%
ISGYO, faaliyet kârının önemli bir kısmı ile, finansman giderlerini ödemekte olduğu için FAVÖK marjı ile Net Kâr Marjı arasında büyük fark ortaya çıkmaktadır.
Söz konusu finansman giderlerinin sebeplerini yukarıda tartıştık
Şunu net bir şekilde söylemek gerekir ki
Holdingler: - 41.04% (negatif)
ISGYO: 5.00%
ISGYO, faaliyet kârının önemli bir kısmı ile, finansman giderlerini ödemekte olduğu için FAVÖK marjı ile Net Kâr Marjı arasında büyük fark ortaya çıkmaktadır.
Söz konusu finansman giderlerinin sebeplerini yukarıda tartıştık
Şunu net bir şekilde söylemek gerekir ki
Her ne kadar ISGYO faaliyet kârının önemli bir kısmını finansman giderlerine kaptırsa da
Nette kâr edebilen bir şirket olduğu için, yatırımcılarının sermayesini arttırmaktadır.
Genel olarak sektörde durum, çok daha kötüdür.
Öz Sermaye Karlığı ;
Şirket ortaklarının, şirketin varlıkları üzerindeki haklarını temsil eden Öz kaynakların ne denli kârlı kullanıldığını ölçer.
Sektör ortalamasından fazla olması iyidir.
Özellikle risksiz kazanç olan vadeli mevduat faizinin üzerinde olması arzu edilir.
GYO’lara: 12.34%
ISGYO: 7.29%
ISGYO, sektör ortalamasına göre düşük bir Öz sermaye kârlılığına sahiptir.
Bunun 2 sebebi vardır:
1. Varlıklarının büyük kısmını Öz kaynak ile finanse etmesi
2. Pandemi nedeniyle, işlerinin zayıflaması.
Bunun daha iyileşeceğini düşünüyorum
Öte yandan, bugün kiraya vermek üzere bir eve sermaye yatırdığınızda
Mevcut kira oranları ile muhtemelen sermayenizi 25 yılda geri alırsınız (yani Öz sermaye kârlığınız 4% olur).
ISGYO'nun (şimdilik) Öz sermaye kârlılığının 5% olması nedeniyle
Bu süre 20 yıla tekabül eder
Genel olarak sektörde durum, çok daha kötüdür.
Öz Sermaye Karlığı ;
Şirket ortaklarının, şirketin varlıkları üzerindeki haklarını temsil eden Öz kaynakların ne denli kârlı kullanıldığını ölçer.
Sektör ortalamasından fazla olması iyidir.
Özellikle risksiz kazanç olan vadeli mevduat faizinin üzerinde olması arzu edilir.
GYO’lara: 12.34%
ISGYO: 7.29%
ISGYO, sektör ortalamasına göre düşük bir Öz sermaye kârlılığına sahiptir.
Bunun 2 sebebi vardır:
1. Varlıklarının büyük kısmını Öz kaynak ile finanse etmesi
2. Pandemi nedeniyle, işlerinin zayıflaması.
Bunun daha iyileşeceğini düşünüyorum
Öte yandan, bugün kiraya vermek üzere bir eve sermaye yatırdığınızda
Mevcut kira oranları ile muhtemelen sermayenizi 25 yılda geri alırsınız (yani Öz sermaye kârlığınız 4% olur).
ISGYO'nun (şimdilik) Öz sermaye kârlılığının 5% olması nedeniyle
Bu süre 20 yıla tekabül eder
Özetle, ISGYO için finansal olarak "tam sağlıklıdır" DİYEMEYİZ!
Şirketin, kısa vadeli borçlarını ödemek için dış finansmana ihtiyacı vardır.
Dış finansmanların maliyeti, faizdir.
Faiz, finansman gideri üretir.
ISGYO'nun finansman giderleri, hasılatına göre yüksektir.
Bugüne kadar, ISGYO'nun borsadaki hisse fiyatının ucuz kalmış olmasının nedeninin, bu nakit sorunu olduğunu düşünüyorum.
Ancak söz konusu nakit sorunu, şirketin büyüklüğü ve mali kaldıraç yapısı göz önüne alındığında, kesinlikle korkulacak boyutta değildir.
Bugüne kadar, ISGYO'nun borsadaki hisse fiyatının ucuz kalmış olmasının nedeninin
Bu nakit sorunu olduğunu düşünüyorum.
Ancak söz konusu nakit sorunu, şirketin büyüklüğü ve mali kaldıraç yapısı göz önüne alındığında, kesinlikle korkulacak boyutta değildir.
ISGYO'nun, finansal açıdan sağlık durumuna bir bütün halinde bakacak olursak;
- Likidite sorunu vardır.
- Satış sorunu yaşamaktadır.
- Mali yapısı kuvvetlidir.
- Makul oranda kârlıdır.
Piyasa Çarpanları ;
Bir şirketin mali açıdan sağlıklı olması, o firmaya yatırım yapılabileceği anlamına gelmez.
Yatırım yapılabilmesi için, firmanın borsada ederinin altında işlem görüyor olması gerekir.
Bunu gösteren iki oran şunlardır:
- F/K Oranı
- PD/DD Oranı
Bir şirketin, temel verilere göre HEDEF FİYATI hesaplanırken piyasa çarpanları kullanılır.
Ben her iki piyasa çarpanı için ayrı hedef fiyatlar hesaplayıp
Bu hedef fiyatların ortalamasını alarak ana hedef fiyatı hesaplayacağım.
Ama önce piyasa çarpanlarını tanıyalım.
Fiyat / Kazanç Oranı ;
Bir şirketin, dönem sonundaki net kârı ile o şirketi borsadaki mevcut fiyatı üzerinden kaç yılda satın alabileceğini gösterir.
Ne kadar düşük ise, o kadar iyidir.
Ama hesaplanmaması, şirketin zarar ettiği anlamına geldiği için olumsuzdur.
GYO’lara: 11.71
ISGYO: 6.66
Buna göre; ISGYO'nun GYO’lara ortalama F/K oranına ulaşması için fiyatının 3.55 TL olması gerekirdi.
13.06.2021 tarihi itibariyle ISGYO'un pay başına borsa fiyatı 2.02 TL'dir.
Potansiyel: 175% pozitif.
Piyasa Değeri / Defter Değeri Oranı:
Bir şirketin, borsada, Öz kaynak değerinin kaç katına satıldığını gösteren bir orandır.
Ne kadar düşük ise, o kadar iyidir.
Ancak eksi olması, Öz sermayenin eksi olduğu anlamına geldiği için tercih edilmez.
GYO’lara: 1.74
ISGYO: 0.47
Buna göre; ISGYO'nun GYO’lara ortalama PD/DD oranına ulaşması için fiyatının 7.47 TL olması gerekirdi.
13.06.2021 tarihi itibariyle #ISGYO'un pay başına borsa fiyatı 2.02 TL'dir.
Potansiyel: 1508% pozitif.
Elimizde iki farklı piyasa çarpanının sektör ortalamasına göre hesap edilmiş iki farklı hedef fiyat var:
F/K Oran’ına göre eder fiyat: 3.55 TL
PD/DD Oran’ına göre hedef fiyat: 7.47 TL
Ana Hedef Fiyat: (3.55+7.47) / 2 = 5.51 TL
Potansiyel: 272% pozitif
Söz konusu ana hedef fiyat, iki farklı piyasa çarpanının bakış açısını içermesi sebebiyle muhasebe bilimi açısından en makul olanıdır.
Burada;
F/K Oranı, gelir tablosuna ilişkin bakış açısını temsil ederken;
PD/DD Oranı, bilançoya ilişkin bakış açısını temsil etmektedir.
Gerçek Potansiyel ;
Yukarıda ulaştığımız ana hedef fiyat, şirketin bilanço ve gelir tablosu ile sektör ortalamalarını mevcut piyasa fiyatı ile eşlediğimizde ortaya çıkan potansiyel muhasebesel hedeflerdir.
Ulaşılabilir mi? Kesinlikle, evet.
Ama esas soru, "Ne zaman?"
ISGYO'nun bu zamana kadar neden ederinin çok altında bir fiyattan işlem gördüğünü, kendi bakış açımla yeteri kadar anlattığımı düşünüyorum.
Şirketin, küçük olmayan ama büyütmenin de gereksiz olduğu bir boyutta olan likidite sorunu yaşadığı aşikârdır.
Yaşadığı likidite sorunu, bence şirketin hisse fiyatının düşük seviyede kalmasının yegâne sebebidir.
Bu sorunun en önemli sebepleri, pandemi şartları ve yüksek faizdir.
Bu şartlar olumluya döndüğünde, şirket iç kaynakları ile bu sorunların üstesinden gelebilecek güçtedir
Likidite sorununun çözülmesi ile birlikte, #ISGYO, ana hedef fiyatına ulaşacak potansiyele gelecektir.
Ben, mevcut fiyatın, yatırımcılar için bir avantaj olduğunu düşünüyorum.
Şirketin
Bir İş Bankası iştiraki olması sebebiyle, sorunlarını hızla aşacağına inanıyorum
Ayrıca, ISGYO'nun büyük bir hikâyesi var mı?
Şirket, dünyanın en büyük beşinci finans merkezi olacak İstanbul Finans Merkezi'nde 70 bin m2'lik inşaat ve 33 bin m2 kiralanabilir/satılabilir alana sahip bir projeyi yürütmektedir.
Projenin 2022'de bitirilmesi planlanmaktadır
Bunu gösteren iki oran şunlardır:
- F/K Oranı
- PD/DD Oranı
Bir şirketin, temel verilere göre HEDEF FİYATI hesaplanırken piyasa çarpanları kullanılır.
Ben her iki piyasa çarpanı için ayrı hedef fiyatlar hesaplayıp
Bu hedef fiyatların ortalamasını alarak ana hedef fiyatı hesaplayacağım.
Ama önce piyasa çarpanlarını tanıyalım.
Fiyat / Kazanç Oranı ;
Bir şirketin, dönem sonundaki net kârı ile o şirketi borsadaki mevcut fiyatı üzerinden kaç yılda satın alabileceğini gösterir.
Ne kadar düşük ise, o kadar iyidir.
Ama hesaplanmaması, şirketin zarar ettiği anlamına geldiği için olumsuzdur.
GYO’lara: 11.71
ISGYO: 6.66
Buna göre; ISGYO'nun GYO’lara ortalama F/K oranına ulaşması için fiyatının 3.55 TL olması gerekirdi.
13.06.2021 tarihi itibariyle ISGYO'un pay başına borsa fiyatı 2.02 TL'dir.
Potansiyel: 175% pozitif.
Piyasa Değeri / Defter Değeri Oranı:
Bir şirketin, borsada, Öz kaynak değerinin kaç katına satıldığını gösteren bir orandır.
Ne kadar düşük ise, o kadar iyidir.
Ancak eksi olması, Öz sermayenin eksi olduğu anlamına geldiği için tercih edilmez.
GYO’lara: 1.74
ISGYO: 0.47
Buna göre; ISGYO'nun GYO’lara ortalama PD/DD oranına ulaşması için fiyatının 7.47 TL olması gerekirdi.
13.06.2021 tarihi itibariyle #ISGYO'un pay başına borsa fiyatı 2.02 TL'dir.
Potansiyel: 1508% pozitif.
Elimizde iki farklı piyasa çarpanının sektör ortalamasına göre hesap edilmiş iki farklı hedef fiyat var:
F/K Oran’ına göre eder fiyat: 3.55 TL
PD/DD Oran’ına göre hedef fiyat: 7.47 TL
Ana Hedef Fiyat: (3.55+7.47) / 2 = 5.51 TL
Potansiyel: 272% pozitif
Söz konusu ana hedef fiyat, iki farklı piyasa çarpanının bakış açısını içermesi sebebiyle muhasebe bilimi açısından en makul olanıdır.
Burada;
F/K Oranı, gelir tablosuna ilişkin bakış açısını temsil ederken;
PD/DD Oranı, bilançoya ilişkin bakış açısını temsil etmektedir.
Gerçek Potansiyel ;
Yukarıda ulaştığımız ana hedef fiyat, şirketin bilanço ve gelir tablosu ile sektör ortalamalarını mevcut piyasa fiyatı ile eşlediğimizde ortaya çıkan potansiyel muhasebesel hedeflerdir.
Ulaşılabilir mi? Kesinlikle, evet.
Ama esas soru, "Ne zaman?"
ISGYO'nun bu zamana kadar neden ederinin çok altında bir fiyattan işlem gördüğünü, kendi bakış açımla yeteri kadar anlattığımı düşünüyorum.
Şirketin, küçük olmayan ama büyütmenin de gereksiz olduğu bir boyutta olan likidite sorunu yaşadığı aşikârdır.
Yaşadığı likidite sorunu, bence şirketin hisse fiyatının düşük seviyede kalmasının yegâne sebebidir.
Bu sorunun en önemli sebepleri, pandemi şartları ve yüksek faizdir.
Bu şartlar olumluya döndüğünde, şirket iç kaynakları ile bu sorunların üstesinden gelebilecek güçtedir
Likidite sorununun çözülmesi ile birlikte, #ISGYO, ana hedef fiyatına ulaşacak potansiyele gelecektir.
Ben, mevcut fiyatın, yatırımcılar için bir avantaj olduğunu düşünüyorum.
Şirketin
Bir İş Bankası iştiraki olması sebebiyle, sorunlarını hızla aşacağına inanıyorum
Ayrıca, ISGYO'nun büyük bir hikâyesi var mı?
Şirket, dünyanın en büyük beşinci finans merkezi olacak İstanbul Finans Merkezi'nde 70 bin m2'lik inşaat ve 33 bin m2 kiralanabilir/satılabilir alana sahip bir projeyi yürütmektedir.
Projenin 2022'de bitirilmesi planlanmaktadır
Söz konusu projenin tamamlanması ile birlikte, şirketin çok daha üst bir seviyeye ulaşacağı tahmin edilmektedir.
Sonuç ;
Türkiye'nin önde gelen bankalarından İş Bankası'nın önemli bir iştiraki olan ISGYO
İçinde bulunduğu likidite sorunu yüzünden, ederinin çok altında fiyata işlem görmektedir.
Kurumsal bir yönetime sahip olan şirket, olumsuz şartların değişmesi ile ederine ulaşacaktır
Sonuç ;
Türkiye'nin önde gelen bankalarından İş Bankası'nın önemli bir iştiraki olan ISGYO
İçinde bulunduğu likidite sorunu yüzünden, ederinin çok altında fiyata işlem görmektedir.
Kurumsal bir yönetime sahip olan şirket, olumsuz şartların değişmesi ile ederine ulaşacaktır
Teknik değerlerden ziyade temel verilere odaklanmış (ki öyle olmalı) güzel bir analiz. Teşekkürler...
YanıtlaSil